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Inclusio, la SIR résidentielle axée sur le logement locatif (social) abordable, a fait son entrée en bourse en décembre 2020 à un cours de 21,4 EUR. Pour l’heure, la SIR ne parvient pas à convaincre les investisseurs. L’action a réalisé la plus mauvaise performance boursière de toutes les SIR en 2021 et cote désormais 15 à 20% sous sa valeur intrinsèque. Nous nous sommes entretenus avec son CEO, Marc Brisack. 

Une performance plutôt frustrante après plus d’un an... 

MB: Au moment de l’IPO, nous avions décidé de prendre la valeur intrinsèque comme cours d’introduction. Cela ne nous semblait pas excessif, étant donné que quelques SIR comparables cotaient avec une (belle) prime. Certes, le rendement dividendaire attendu de 2% (brut) était plutôt bas. Mais nous visons un rendement brut de 3% l’an prochain. Ce n’est pas rien. 

Oui, mais c’est moins que ce que proposent d’autres SIR comparables? 

MB: C’est évidemment lié au segment dans lequel nous opérons. Notre objectif est de fournir des logements abordables (ndlr: environ 80% des revenus), ainsi que des logements pour personnes handicapées et des ‘infrastructures sociales’ (centres d’accueil e.a.). Nous ne recherchons pas la maximisation du profit. Le rendement plutôt bas s’explique également par notre faible profil de risque. En effet, nous louons nos biens à des Agences Immobilières Sociales (AIS) à très long terme. Il s’agit parfois de contrats jusqu’à 27 ans et donc offrant beaucoup de visibilité locative avec une garantie d’occupation à 100%. Nous louons nos propriétés à un prix inférieur au loyer du marché en vigueur. Les AIS sont, elles, responsables de la gestion quotidienne (perception des loyers, entretien...). 

Il est positif qu’après plus d’un an, vous soyez en avance sur les objectifs indiqués dans le prospectus. 

MB: nous avions en effet prévu fin 2020 d’avoir un portefeuille de 230 mio. EUR (150 mio. EUR à l’IPO) d’ici fin 2023. Ce sera probablement au moins 250 mio. EUR. Une croissance facilement gérable grâce à notre bilan sain. Fin 2021, le taux d’endettement était inférieur à 25%. Nous disposons donc encore d’une capacité d’investissement supplémentaire de plus de 100 mio. EUR avant d’atteindre la limite des 50%. C’est le plafond fixé par le Conseil d’administration. 

Une augmentation de capital n’est donc pas prévue dans les années à venir ? 

MB: Nous disposons de suffisamment de moyens jusqu’en 2024. Après cela, il est possible que nous levions de nouveaux capitaux. D’ici là, bien sûr, nous espérons que le cours de l’action reviendra à un niveau proche de la valeur intrinsèque. 

Comment le dividende évoluera-t-il dans les années à venir ? 

MB: Pour l’instant, nous n’avons pas encore défini de politique dividendaire, mais notre objectif est de verser 3% bruts dès l’an prochain. En effet, nous continuons à bien croître ce qui dégage des marges supplémentaires. Ainsi, le portefeuille que nous développons offre un rendement locatif brut d’environ 4,3%, alors que nous empruntons à 1,8% à peine. Cela signifie une belle marge de 250 pb. 

NOTRE AVIS: 

Lors de l’IPO fin 2020, nous avions recommandé de ne pas souscrire car le premier dividende ne serait versé qu’au printemps 2022. Par ailleurs, nous craignions une pression sur le cours si l’actionnaire de référence Integrale (14,3% du capital), qui vient d’être mis en liquidation, venait à se délester de sa participation. Celle-ci a été transférée fin 2021 à Monument Assurance Belgium, un assureur qui devrait rester un investisseur à long terme. Il est logique qu’Inclusio se négocie avec une décote par rapport à son pair le plus comparable (Home Invest Belgium). En effet, HIB réalise un rendement locatif brut d’environ 5%, a un portefeuille plus important, propose un rendement dividendaire plus élevé et bénéficie d’arbitrages réguliers (= vente de biens matures) pour améliorer son bénéfice davantage. Mais une décote de 15-20% par rapport à la valeur intrinsèque commence à devenir attrayant. Inclusio se développe à un rythme soutenu et a récemment lancé ses propres projets, sur lesquels il réalise des marges plus élevées. Inclusio vise un portefeuille de 300 mio. EUR d’ici 2024 et a un faible taux d’endettement (<25%). Pas de risque donc d’augmentation de capital. 

Étant donné que la maximisation des bénéfices n’est pas une fin en soi pour Inclusio, en tant qu’investisseur, vous devez vous contenter d’un rendement dividendaire légèrement inférieur, mais qui reste néanmoins raisonnable. Fin novembre (à des cours inférieurs à 19 EUR), nous avions relevé notre conseil à ‘première position’ (C+ 1). La direction a également récemment commencé à acheter ses propres actions. Lorsque vous passez un ordre, il est préférable de travailler avec des ordres limités pour cette action extrêmement illiquide. 

Les 3 CEO de sociétés cotées belges se sont battus pour votre vote. Ils ont disposé chacun de 8 minutes pour vous convaincre que leur entreprise mérite votre investissement. Jugez s’ils vous ont convaincu. Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après : https://www.youtube.com/watch?v=B2WkC4DD3Ho

Dans la commune de Schaerbeek, Inclusio a procédé à la réception provisoire des logements du projet de logements à loyers abordables appelé « Pavillon 7-9 ». Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après : https://plus.lesoir.be/377325/article/2021-06-12/schaerbeek-inclusio-receptionne

Fin 2020, Inclusio pesait 129 millions d’euros et affichait des revenus locatifs en hausse de 191%. Il a 7 projets en développement dans le pipeline. Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après : https://www.lecho.be/entreprises/immobilier/inclusio-un-portefeuille-immobilier-appele-a-grandir-rapidement/10287005.html

La société immobilière à vocation sociale qui a levé 60 millions d'euros a fait ses débuts ce jeudi à la Bourse de Bruxelles. Elle progressait de 2,8% à 22 euros lors de sa première cotation. Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après : https://www.lecho.be/les-marches/actu/actions-bruxelles/l-immobiliere-inclusio-a-leve-60-millions-d-euros/10270776.html?

La souscription pour les actions d'Inclusio débute ce jeudi avec un prix fixé à 21,4 euros. La première cotation sur Euronext Bruxelles est prévue le 10 décembre. Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après : https://www.lecho.be/entreprises/immobilier/l-immobiliere-inclusio-lance-son-ipo-sur-euronext-bruxelles/10267786.html 

Le chancre de l’Icet à Cuesmes, c’est désormais de l’histoire ancienne. Des anciens bâtiments de l’école provinciale abandonnés il y a près de quinze ans, il ne reste que la structure portante. Le site est en pleine méta-morphose, le Clos de l’Auflette y prend forme. Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après : À Cuesmes, le Clos de l’Auflette prend forme

Le vaste projet mené par Inclusio va apporter à Mons 68 nouveaux logements à loyer abordable.

Le chancre de l'ICET à Cuesmes, c'est désormais de l'histoire ancienne. Des anciens bâtiments de l'école provinciale abandonnés il y a près de quinze ans, il ne reste que la structure portante. Le site est en pleine métamorphose, le Clos de l'Auflette y prend forme.

Mené par Inclusio, société immobilière aux ambitions sociales prononcées, le projet représente un investissement de 7,8 millions d'euros. Il va permettre de livrer à l'Agence immobilière sociale de Mons, l'AIS, 68 nouveaux logements à loyer abordable. La première phase du chantier a été réceptionnée ce mercredi et dès demain, les premiers locataires du Clos de l'Auflette prendront leurs quartiers dans l'immeuble terminé. Une deuxième et une troisième phase suivront dans trois et six mois, avant une réception finale du chantier dans un an.

Lecture zen Ce mercredi matin, a eu lieu l'inauguration de 68 logements sociaux au clos de l'Auflette à Cuesmes.

Ce projet, qui a débuté il y a un an, consiste à réaffecter les deux bâtiments de l'ancienne école provinciale ICET en immeubles à appartements. Les premiers locataires vont emménager cette semaine.

Ce projet des 68 appartements est proposé en 4 phases. La première phase concerne une vingtaine d'appartements. Elle s'est récemment achevée et verra donc les premiers locataires emménager dès ce jeudi.

Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après : Cuesmes: 68 nouveaux logements sociaux désormais accessibles au clos de l'Auflette

Le 1er janvier, Marc Brisack succédera à Xavier Mertens à la tête d’Inclusio.Sa première mission :l’obtention du statut de SIR (Société immobilière réglementée) et une introduction en Bourse.

Inclusio investit dans un centre pour personnes en situation de handicap à Anvers Le fonds d'investissement à vocation sociale Inclusio vient d'acquérir un centre pour personnes en situation de handicap à Boechout, en province d'Anvers, pour 3,7 millions d'euros. Livré en juin, le complexe neuf abrite 18 studios et des espaces communs pour l'hébergement de personnes en situation de handicap. Développé par Gands et conçu par Bulk Architects, il s'étend sur une superficie totale de 1 880 m2 et est loué à deux organisa­tions différentes: SVK Woon Web, une agence immobilière sociale qui sous-loue des logements à des personnes à faibles revenus et l'ASBL Pegode, qui offre un soutien sur mesure aux personnes en situation de handicap.

Il fera entrer le fonds Inclusio en Bourse – Interview Marc Brisack, Libre Immo
Retrouvez l’article complet paru dans libre Immo en cliquant sur le lien ci-après : LibreImmo_Interview Marc Brisack

Inclusio veut entrer en bourse et devenir le Triodos de l’immobilier
Retrouvez l’article complet paru dans l’Echo online en cliquant sur le lien ci-après: 20200804-www.lecho.be-Inclusio veut entrer en bourse et devenir le Triodos de l’immobilier

18 juin – Si la crise du coronavirus a pu se montrer révélatrice des faiblesses de certaines activités, elle aura aussi permis de démontrer la pertinence de certains modèles, comme celui d’Inclusio.
Retrouvez l’article complet paru dans l’Echo en cliquant sur le lien ci-après: 20200619-L’Echo-Inclusio, l’investissement social au chevet des travailleurs à bas revenus

Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après: 20200522-www.lavenir.net-La tour Ekla à Molenbeek, finaliste des «Oscars de l’immobilier»

Article du journal Le Soir sur les logements sociaux et Inclusio. Retrouvez l’article complet en cliquant sur le lien ci-après: 2020-04-05 Le Soir Immo – Logements sociaux avec vue

La banque Triodos consacre un article à Inclusio et son objectif social fort. Retrouvez l’article complet sur le site de la banque Triodos: https://www.triodos.be/fr/articles/2020/inclusio-la-societe-immobiliere-qui-combat-la-penurie-de-logement-social

Les projets “Antares” et “Pavillon” sont lauréats du prix “Be.Circular 2019” décerné par la Région de Bruxelles-Capitale, grâce aux initiatives en matières d’économie circulaire mises en application dans les chantiers. Retrouvez les articles de presse ci-dessous:

• https://www.circulareconomy.brussels/pleiades-71-inclusio-2/
• https://www.circulareconomy.brussels/pavillon-7-inclusio-1/

Grâce à la mise en gestion des 139 appartements du portefeuille “Euro-Project” à l’Agence Immobilière Sociale “SVK Mechelen”, Inclusio permet à celle-ci de doubler son portefeuille en gestion. Retrouvez les articles de presse ci-dessous:

• Het Laatste Nieuws – Article de presse
• RTV.be – Article de presse
• RTV.be – Reportage vidéo, à partir de 7’55”

Acquisition du projet Molenlei à Boechout (Anvers), portant sur la construction de 19 studios et un espace commun.

Acquisition de 100% des actions de la société anonyme Euro-Project, propriétaire d’un portefeuille immobilier résidentiel localisé à Malines et composé de 139 appartements répartis dans 17 immeubles.

Réception provisoire du projet Lindestraat à Herzele: 18 appartements + bureau de l’Agence Immobilière Sociale “SVK Zuid-Oost Vlaanderen”

Acquisition de la société D.V. City SPRL, propriétaire à Jette d’un centre d’hébergement pour demandeurs d’asile loué à la Croix-Rouge de Belgique.

Pose de la “première pierre” du chantier Clos de l’Auflette à Cuesmes (Mons), en présence du Bourgmestre de Mons, Monsieur Nicolas Martin. L’article publié par la Dernière Heure peut être consulté en cliquant sur le lien suivant: 2019-10-23 ICET Cuesmes – Les logements sociaux sortent de terre ***

Interview de Xavier MERTENS (CEO d’Inclusio) dans le supplément “La Libre Immo”. L’article peut être consulté en cliquant sur le lien suivant: Interview de Xavier MERTENS – La Libre Immo – Edition du 19 septembre 2019

Acquisition de deux anciens bâtiments scolaires à Cuesmes (Mons), qu’Inclusio reconvertira en 68 appartements qui seront loués à l’Agence Immobilière Sociale Mons Logement

Réception provisoire de 20 appartements neufs dans la tour “EKLA” à la Gare de l’Ouest (Molenbeek-Saint-Jean), loués à l’agence immobilière sociale M.A.I.S.

Acquisition de l’immeuble “VillaVip” à Herzele, loué à OKE Zorg pour l’accueil de 10 personnes handicapées

Acquisition de l’immeuble de bureaux “Antares C” à Woluwe-Saint-Lambert, qu’Inclusio reconvertira en 80 logements qui seront loués à l’Agence Immobilière Sociale de Woluwe-Saint-Lambert

Entrée en fonction de Jean-Luc COLSON en tant que nouveau Chief Financial Officer

Réception provisoire de 21 appartements neufs Rue Edmond Bonehill à Molenbeek-Saint-Jean, loués à l’Agence Immobilière Sociale M.A.I.S.

Entrée des premiers étudiants dans les 50 studios Chaussée de Ninove à Molenbeek-Saint-Jean

Acquisition du projet immobilier “LindeHerzele” à Herzele

Acquisition de l’immeuble “Palais 64” à Schaerbeek

Acquisition du projet immobilier “Domaine des Etangs” à Anderlecht

Acquisition de l’immeuble “Beughem” à Schaerbeek

Acquisition des 50% restants des actions de la société “Re-Vive Land Die Keure” – Projet “Den Indruk” à Brugge; Inclusio détient depuis 100% de cette société

Acquisition de l’immeuble “Pavillon” à Schaerbeek

Acquisition de l’immeuble “Monument” à Ottignies

Acquisition de l’immeuble “Tolhuis” à Gent

Acquisition de l’immeuble “Vijfstraten” à Sint-Niklaas

Acquisition d’un immeuble rue Brigade Piron 131 à Molenbeek-Saint-Jean

Prise de participation de 50% dans la société “Re-Vive Land Die Keure” – Projet “Den Indruk” à Brugge