FAQ

La société « Bon Pasteur » a été créée le 6 octobre 2011.

Le 23 septembre 2014, l’assemblée générale de la société a décidé de remplacer sa denomination par « Inclusio »

Avenue Herrmann-Debroux 40
1160 Bruxelles

Voir la section ‘Investisseurs – Corporate governance‘

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Inclusio a mis en place une charte de gouvernance d’entreprise, qui est disponible sous la section ‘Investisseurs‘

Inclusio offre sur le long terme, à des populations fragilisées, des logements de qualité à un loyer abordable.

Comme objectif supplémentaire, Inclusio veut également être un partenaire d’investissement privilégié dans les infrastructures sociales, c’est-à-dire les écoles, les crèches, les centres d’accueil pour demandeurs d’asile, etc.

Inclusio est un investisseur social par excellence, se profilant comme l’interlocuteur privilégié des pouvoirs publics pour stimuler l’offre de projets immobiliers utiles au niveau social et sociétal.

Pour remplir cette mission, Inclusio développe son portefeuille sur base de trois axes:

• Logement à loyer abordable : immeubles résidentiels neufs ou rénovés donnés en location à des partenaires sociaux (AIS – Agences Immobilières sociales, communes, CPAS, sociétés de logement social) qui, à leur tour, les sous-louent, logement par logement, dans le cadre de leur politique sociale ;
• Handicap : immeubles loués à des acteurs spécialisés dans l’hébergement et l’accueil de personnes en situation de handicap;
• Infrastructure sociale : écoles, crèches, centres d’accueil pour demandeurs d’asile, etc.

Les projets immobiliers sont sélectionnés avec la plus grande attention, sur la base de leur impact social, de leur score énergétique et de durabilité, mais aussi en tenant compte d’un objectif d’intégration sociale dans la communauté locale. Inclusio accorde la plus grande attention au fait que ses bâtiments s’intègrent de manière optimale dans l’environnement direct et ne stigmatisent pas les habitants.

• 97,5 MEUR – juste valeur des immeubles de placement
• 14,4 % – taux d’endettement calculé conformément à l’AR SIR
• 84 KEUR – résultat net des activités clés

Voir également la section ‘Investisseurs’ – ‘Rapports périodiques’

Au 31.12.2019, le taux d’endettement calculé conformément à l’AR SIR se monte à 14,4%.

Inclusio identifie de façon régulière les risques auxquels elle est confrontée afin de mesurer leur impact potentiel sur son activité.

Inclusio fait du développement immobilier pour compte propre. Par développement pour compte propre, il faut entendre la rénovation lourde d’immeubles qui seront loués et gardés en portefeuille à long terme.

L’Article 41 de l’Arrêté Royal du 13.07.2014 stipule que les SIR ne peuvent agir comme promoteur immobilier. On entend par promoteur immobilier la personne dont l’activité professionnelle consiste à construire ou à faire construire des bâtiments en vue de les céder à titre onéreux, soit avant la construction, soit en cours de construction, soit dans un délai de cinq ans après la construction. Conformément à l’Article 41 de l’Arrêté Royal du 13.07.2014, Inclusio ne fait pas de promotion immobilière.

La société immobilière réglementée (SIR) est :

• constituée sous forme de société anonyme ou de société en commandite par actions ;
• créée sur base de la réglementation SIR (Loi du 12.05.2014 et Arrêté royal du 13.07.2014) ;
• cotée en Bourse dont 30% au moins des actions sont négociées sur le marché ;
• une société dont l’objet exclusif est de:
• mettre, directement ou par le biais d’une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d’utilisateurs et ;
• dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l’article 2, 5°, vi à x de la Loi ;
• Par biens immobiliers, on entend les « biens immobiliers » au sens de la réglementation SIR ;
• Dans le cadre de la mise à disposition d’immeubles, la Société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le développement, l’acquisition, la cession, la gestion et l’exploitation d’immeubles.

Les SIR sont soumises au contrôle de l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA) et doivent suivre des règles très strictes en matière de conflits d’intérêt.

Une SIR ne peut placer plus de 20 % de ses actifs consolidés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier.

La législation européenne prévoit que les SIR, comme toutes sociétés cotées, établissent leurs comptes annuels consolidés sous le référentiel international IFRS.

Les biens immobiliers sont valorisés trimestriellement par un expert évaluateur, à la juste valeur ; ils sont actés au bilan à cette valeur d’expertise. Il n’y a pas d’amortissement des immeubles.

La SIR n’est pas soumise à l’impôt des sociétés en Belgique (sauf sur les dépenses non admises et les avantages anormaux ou bénévoles), pour autant qu’au moins 80 % du produit net soit distribué sous forme de dividende.

La société doit distribuer, à titre de rémunération du capital, une somme correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants :

• 80 % du montant déterminé conformément au schéma figurant au Chapitre III de l’Annexe C de l’Arrêté royal du 13 juillet 2014 ;
• et la diminution nette, au cours de l’exercice, de l’endettement de la SIR publique.

L’endettement consolidé d’une SIR est limité à 65% de l’actif en valeur de marché ; le montant des hypothèques ou autres sûretés ne peut dépasser 50% de la juste valeur globale des biens immobiliers et aucune hypothèque ou sûreté ne peut porter sur plus de 75% de la valeur du bien qui en est grevé.

Les sociétés qui demandent leur agrément comme SIR publique ou institutionnelle ou qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt (exit tax), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 16,5%, majoré de 3% de cotisation complémentaire de crise, soit au total 15%.