Nieuws

Inclusio, de residentiële GVV met de nadruk op betaalbare (sociale) huurwoningen, deed zijn beursdebuut in december 2020 aan een IPO-prijs van 21,4 EUR. Voorlopig kon de GVV de beleggers niet overtuigen. Het aandeel kende de slechtste beursprestatie van alle GVV’s in 2021 en noteert nu zelfs 15 à 20% onder de intrinsieke waarde. We hadden een gesprek met de CEO, Marc Brisack. 

Een frustrerende koersprestatie na dik één jaar... 

MB: We hadden bij de beursintroductie beslist om de intrinsieke waarde te nemen als IPO-koers. Dit leek ons zeker niet overdreven gezien enkele vergelijkbare GVV’s met een (mooie) premie noteerden. Het verwachte dividendrendement van 2% (bruto) was - toegegeven - eerder aan de lage kant. Maar we rekenen reeds volgend jaar op een brutorendement van 3%. Dat is niet niks. 

Ja, maar dat is wel lager dan bij vergelijkbare GVV’s?

MB: Dit ligt uiteraard aan het segment waarin we actief zijn. Ons doel is betaalbare woningen (nvdr: ca. 80% van de inkomsten) te voorzien, alsook woningen voor de opvang van gehandicapten en ‘sociale infrastructuur’ (o.a. opvangcentra). We streven geen winstmaximalisatie na. Het lagere rendement wordt ook wel verklaard door ons laag risicoprofiel. Wij verhuren immers onze panden aan sociale verhuurkantoren (SVK) op zeer lange looptijden. Het gaat soms over contracten tot 27 jaar met veel huurvisibiliteit en een bezettingsgraad van 100%. Wij verhuren onze panden aan een mooie korting tegenover de geldende markthuur. De SVK’s staan dan weer in voor het beheer ervan (innen van huur, onderhoud...). 

Positief is dat u na ruim één jaar verder staat dan de doelen opgenomen in het prospectus. 

MB: we hadden inderdaad voorzien om tegen eind 2023 een portefeuille te hebben van 230 mln. EUR (150 mln. EUR bij de IPO). Dat wordt minstens 250 mln. EUR. En dat kan onze balans gemakkelijk aan. Eind 2021 bedroeg de schuldgraad minder dan 25%. Dat biedt ons een bijkomende investeringscapaciteit van ruim 100 mln. EUR alvorens de 50%-grens te bereiken. Dat is de bovenlimiet die door de Raad van Bestuur werd bepaald. 

Een kapitaalverhoging is dan ook niet aan de orde de komende jaren? 

MB: We kunnen zeker nog op eigen kracht verder tot 2024. Daarna is het niet uitgesloten dat we vers kapitaal ophalen. Tegen dan hopen we uiteraard dat de koers opnieuw dicht tegen de intrinsieke waarde noteert. 

Hoe zal het dividend de komende jaren evolueren? 

MB: Voorlopig hebben we nog geen dividendbeleid gedefinieerd, maar we willen wel vanaf volgend jaar 3% bruto uitkeren. We blijven immers mooi groeien en halen mooie marges. De portefeuille die we uitbouwen biedt immers een brutohuurrendement van ca. 4,3% terwijl we ontlenen aan slechts 1,8%. Dat betekent een mooie marge van 250 basispunten. 

ONZE MENING: 

Bij de IPO eind 2020 hadden we aanbevolen om niet in te tekenen omdat het eerste dividend pas in de lente van 2022 zou worden uitgekeerd. Bovendien vreesden we koersdruk mocht referentie-aandeelhouder Integrale (14,3% van het kapitaal), dat sinds kort in liquidatie is, zijn belang beginnen dumpen. Dat belang werd eind 2021 overgedragen aan Monument Assurance Belgium, een verzekeraar die wellicht een langetermijninvesteerder blijft. 

Dat Inclusio met een korting noteert tegen-over de meest vergelijkbare speler (Home Invest Belgium) is logisch. HIB haalt immers een brutohuurrendement van ca. 5%, heeft een grotere portefeuille, een hoger dividendrendement en profiteert van regelmatige ‘arbitrages’ (verkoop van mature panden) om de winst op te smukken. Maar een korting van 15% à 20% tegenover de intrinsieke waarde begint stilaan aantrekkelijk te worden. Inclusio groeit aan een degelijk ritme en startte sinds kort met eigen ontwikkelingen, waarop het hogere marges haalt. Inclusio streeft naar een portefeuille van ca. 300 mln. EUR tegen 2024 en heeft een lage schuldgraad van minder dan 25%. Vrees voor een kapitaaloperatie is er dus niet. 

Aangezien winstmaximalisatie voor Inclusio geen doel op zich is, moet u als belegger genoegen nemen met een iets lager dividendrendement, maar dat niettemin degelijk blijft. Eind november (aan koersen van minder dan 19 EUR) trokken we ons advies op tot ‘eerste positie’ (H+ 1). Het management is overigens recent ook eigen aandelen beginnen kopen. Bij het plaatsen van een order werkt u bij dit uiterst illiquide aandeel best wel met limietorders. 

De vroegere Sidaplax-site in Gentbrugge heeft plaats gemaakt voor “Rute”, een nieuwe woonwijk. Projectontwikkelaar Revive biedt er woningen aan van verschillende groottes. Het stedelijk verhuurkantoor Huuringent staat in voor de verhuur van 18 appartementen aan een betaalbare prijs. Lees het volledige artikel hier: https://www.avs.be/artikels/betaalbaar-wonen-de-wijk-rute-gentbrugge-a82181

De 3 CEO's van Belgische beursgenoteerde bedrijven streden om jouw stem. Ze hadden elk 8 minuten om u ervan te overtuigen dat hun bedrijf uw investering waard is. Kijk of ze je hebben overtuigd. Klik hier voor het volledige artikel: https://www.youtube.com/watch?v=B2WkC4DD3Ho

EEKLO - Op de site aan de Broeders Van Liefdestraat in Eeklo realiseerde Sociaal Verhuurkantoor Meetjesland en investeerder Inclusio vijftien gloednieuwe sociale huurwoningen. In het bijzijn van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) werd het project officieel ingehuldigd. Klik hier voor het volledige artikel: https://www.gva.be/cnt/dmf20210503_97388084

(ABM FN) Inclusio heeft een overeenkomst gesloten met Immobilière Blaironet om 27 appartementen over te nemen, terwijl het ook in het Waalse Tournai woningen overneemt. Dat liet de specialist in sociaal vastgoed vrijdag nabeurs weten. Klik hier voor het volledige artikel: https://www.beursduivel.be/nieuws/722886/Inclusio-verwerft-27-nieuwe-appartementen.aspx 

Thomashuizen, een Nederlandse zorg- en woonformule voor mensen met een beperking, is geland in België. De investeerder in sociaal vastgoed Inclusio schaart zich achter de groeiplannen. Klik hier voor het volledige artikel: https://trends.knack.be/economie/immo/inclusio-koopt-eerste-belgische-zorgwoning-voor-mensen-met-een-beperking/article-longread-1744457.html

Westmalle - De vroegere witte villa Van Hoeck op de Antwerpsesteenweg in Westmalle wordt omgetoverd in een Thomashuis. Vanaf 2023 zal het zorgkoppel Geert en Karen hier gaan samenwonen in een familiale sfeer met een tiental personen met een verstandelijke beperking. Klik hier voor het volledige artikel: https://www.gva.be/cnt/dmf20210503_97388084

Inclusio heeft zijn beursdebuut sterk afgetrapt. De ontwikkelaar van sociale woningen ging bij zijn eerste notering tot 5 procent hoger op een mindere beursdag. Klik hier voor het volledige artikel: https://www.tijd.be/markten-live/nieuws/aandelen-brussel/inclusio-begint-met-zwier-aan-beurscarriere/10270973.html?

Voor het eerst in vijf jaar verwelkomt de Brusselse beurs een nieuwe vastgoedgroep. Het buitenbeentje Inclusio hoopt bij de belegger 60 miljoen bij te tanken. Klik hier voor het volledige artikel: https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/inclusio-gaat-naar-de-beurs/10265338.html

Inclusio werd opgericht in 2015 in de schoot van onder andere Bank Degroof Petercam, Re-Vive en Kois. De groep positioneert zich vandaag als een non-listed investering in sociale huisvesting met een duidelijk sociaal doel. Op korte tot middellange termijn is een beursgang gepland. Investment Officer sprak met CEO Xavier Mertens (foto) die op het einde van het jaar de fakkel doorgeeft aan vice-CEO Marc Brisack. Mertens: ‘In 2015 was er één gebouw, dat Bank Degroof toen bij wijze van test had opgericht voor zichzelf. Vandaag hebben we een bestaande portefeuille in exploitatie van 123 miljoen euro verdeeld over de drie gewesten, Vlaanderen, Brussel en Wallonië. We hebben trouwens ook een zeer goed gevulde pipeline van 110 miljoen euro, ofwel reeds in bouwfase, ofwel waarbij minstens een letter of intent ondertekend is. Tegen eind 2023 zullen we logischerwijze uitkomen op 230 miljoen euro. De uitdaging is uiteraard om de groei financieel verder te kunnen bestendigen.’ Klik hier voor het volledige artikel: Inclusio wil op korte tot middellange termijn naar de beurs

Klik hier voor het volledige artikel dvo

Klik hier voor het volledige artikel in HLN : 20200805-Hln-Inclusio is op weg naar de beurs

Klik hier voor het volledige artikel in De Tijd : 20200804-www.tijd.be-‘Investeren met zin is in opmars’

Klik hier voor het volledige artikel in De Tijd : 20200804-www.tijd.be-‘Investeren met zin is in opmars’

Klik hier voor het volledige artikel in De Tijd : 20200804-De Tijd-Inclusio wil Triodos van het vastgoed worden

Klik hier voor het volledige artikel in De Tijd : 20200804-De Tijd-Buitenbeentje Inclusio bereidt beursgang voor

Meer info op: https://europe.uli.org/programmes/awards-and-competitions/awardsforexcellence/2020-finalists/ekla/

Het gebouw zal beheerd worden door een speler met sterke sociale impact.

Meer informatie op de website van Triodos Bank:

• https://www.triodos.be/nl/artikelen/2020/inclusio-het-vastgoedbedrijf-dat-het-tekort-aan-sociale-woningen-tegengaat

De projecten Antares en Pavillon van Inclusio zijn laureaten van de wedstrijd “Be.Circular”, uitgaande van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en ten voordele van projecten met een circulair karakter. Meer informatie op de website van het Gewest:

• https://www.circulareconomy.brussels/appels-a-projets-be-circular-entreprises/editie-2019/?lang=nl

• Het Laatste Nieuws – Persartikel
• RTV.be – Persartikel
• RTV.be – Videoreportage vanaf 7’55”

De vennootschap is eigenaar van een vastgoedportefeuille met 17 gebouwen voor een totaal van 139 appartementen, allen gelegen in en rond het centrum van Mechelen.

Inhuldiging van de werf “Clos de l’Auflette” in Cuesmes (Bergen) in aanwezigheid van burgemeester Nicolas Martin. Meer informatie in volgend persartikel: 2019-10-23 ICET Cuemes – Les logements sociaux sortent de terre

Interview van Xavier MERTENS (CEO van Inclusio) in de krant “La Libre Immo”. La Libre Immo – Artikel van 19 september 2019

Op 29 november 2016 heeft Inclusio een aandeelhoudersovereenkomst getekend voor het project EKLA

Gedurende de maand november heeft Inclusio een paar getuigenissen van bewoners ontvangen…Een paar getuigenissen