Inclusio : Investir avec le cœur

Inclusio, la GVV résidentielle qui se concentre sur le logement locatif (social) abordable, a fait son entrée en bourse en décembre 2020 à un prix d'introduction de 21,4 euros. Pour l'instant, GVV n'a pas réussi à convaincre les investisseurs. L'action a enregistré la pire performance boursière de toutes les GVV en 2021 et se négocie même aujourd'hui 15 à 20 % en dessous de sa valeur nette d'inventaire. Nous nous sommes entretenus avec le PDG, Marc Brisack.

Une performance frustrante après plus d'un an...

MB : Lors de l'introduction en bourse, nous avions décidé de prendre la valeur nette d'inventaire comme prix d'introduction. Cela ne nous a pas semblé excessif, étant donné que certaines introductions en bourse comparables ont été cotées avec une (belle) prime. Le rendement attendu du dividende de 2 % (brut) était - il est vrai - plutôt faible. Mais nous comptons déjà sur un rendement brut de 3 % l'année prochaine. Ce n'est pas rien.

Oui, mais il est inférieur aux GVV comparables ?

MB : Cela dépend évidemment du segment dans lequel nous opérons. Notre objectif est de fournir des logements abordables ( logements ) (nvdr : environ 80 % du revenu), ainsi que logements pour les soins aux handicapés et les "infrastructures sociales" (y compris les abris). Nous ne cherchons pas à maximiser nos profits. Le rendement inférieur s'explique également par notre faible profil de risque. En effet, nous louons nos biens à des bailleurs sociaux (SVK) à très long terme. Il s'agit parfois de contrats allant jusqu'à 27 ans, avec une grande visibilité des loyers et un taux d'occupation de 100 %. Nous louons nos biens avec une belle décote par rapport aux loyers du marché. Les SICAV se chargent ensuite de leur gestion (perception des loyers, entretien, etc.).

Sur une note positive, après plus d'un an, vous avez dépassé les objectifs fixés dans le prospectus.

MB : Nous avions en effet prévu d'avoir un portefeuille de 230 millions d'euros à la fin de 2023. EUR (150 millions d'EUR lors de l'introduction en bourse). Ce sera au moins 250 millions d'euros. EUR. Et notre bilan peut facilement y faire face. À la fin de 2021, le ratio d'endettement était inférieur à 25 %. Cela nous donne une capacité d'investissement supplémentaire de plus de 100 millions d'EUR. EUR avant d'atteindre la limite de 50 %. C'est la limite supérieure fixée par le Conseil d'administration.

Une augmentation de capital n'est donc pas envisageable dans les années à venir ?

MB : Nous pouvons certainement continuer à fonctionner par nos propres moyens jusqu'en 2024. Après cette date, nous n'excluons pas de lever de nouveaux capitaux. D'ici là, nous espérons bien sûr que le cours de l'action sera à nouveau proche de la valeur nette d'inventaire.

Comment le dividende évoluera-t-il dans les années à venir ?

MB : Pour l'instant, nous n'avons pas défini de politique de dividende, mais nous souhaitons verser 3 % brut à partir de l'année prochaine. En effet, nous continuons à croître de manière satisfaisante et à réaliser de belles marges. Le portefeuille que nous construisons offre un rendement locatif brut d'environ 4,3 %, alors que nous n'empruntons qu'à 1,8 %. Cela signifie une belle marge de 250 points de base.

NOTRE AVIS :

Lors de l'introduction en bourse fin 2020, nous avions recommandé de ne pas souscrire car le premier dividende ne serait versé qu'au printemps 2022. De plus, nous craignions une pression sur le cours de l'action si l'actionnaire de référence Integrale (14,3 % du capital), récemment mis en liquidation, commençait à se défaire de sa participation. Cette participation a été transférée fin 2021 à Monument Assurance Belgium, un assureur qui pourrait rester un investisseur à long terme.

Le fait qu'Inclusio affiche une décote par rapport à l'acteur le plus comparable (Home Invest Belgium) est logique. Après tout, HIB réalise un rendement locatif brut d'environ 5%, dispose d'un portefeuille plus important, d'un rendement en dividendes plus élevé et bénéficie d'arbitrages réguliers (ventes d'immeubles matures) pour augmenter ses bénéfices. Mais une décote de 15 à 20 % par rapport à la valeur intrinsèque commence à devenir discrètement attrayante. Inclusio se développe à un rythme soutenu et a récemment commencé ses propres développements, sur lesquels elle réalise des marges plus élevées. Inclusio vise un portefeuille d'environ 300 millions d'EUR d'ici 2024. EUR d'ici 2024 et a un faible taux d'endettement de moins de 25 %. Il n'y a donc pas de crainte à avoir quant à une opération de capital.

Comme la maximisation des bénéfices n'est pas une fin en soi pour Inclusio, les investisseurs doivent se contenter d'un rendement du dividende légèrement inférieur, mais qui reste néanmoins solide. Fin novembre (à des cours inférieurs à EUR 19), nous avons relevé notre recommandation à 'première position' (H+ 1). Par ailleurs, la direction a récemment commencé à acheter ses propres actions. Pour passer un ordre sur cette action très peu liquide, il est préférable d'utiliser des ordres à cours limité.

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